昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。
今天测评的楼盘是盘龙区
俊发城发·文雅苑
项目亮点01商业氛围浓厚涵盖占地约亩的俊发·龙泉印、建面约7万㎡的龙泉·俊发广场、逸璟峰商业集群三大商业体，集多重等功能于一体02教育资源充足除了项目自身配置的13所学校，俊发城周边3公里范围内还分布着武成小学(国福校区)、红旗小学(德润校区)、昆明十中(求实校区)、昆明八中、长城中学等多所优质的学校，形成了良好的教育氛围。03生态资源优越除了项目内部规划的公园外，项目周边还有月牙潭公园、植物园、黑龙潭公园、昆明瀑布公园、金殿风景区等公园，自然生态资源丰富。项目概述
俊发城整体地处北京路延长线与沣源路交叉口南侧及东侧，是俊发集团在北市区打造的千亩大城。
适合人群
项目主推的文雅苑组团高层户型建面约-㎡，三到四房适合刚需偏改善的置业人群。
区域板块作为昆明未来经济增长的核心发力区，盘龙区的高速发展是“区域性国际城市”的缩影。改革开放30多年来，以商贸业为主导的第三产业在盘龙区得到长足发展，形成了以“大商业、大市场、大流通”为特点的城市商业传统，楼宇（总部）经济、高端商贸、金融保险等现代服务业基础深厚。
同时盘龙区科研资源丰富，国家、省、市属科学研究、规划设计机构达20多个，涉及生物、林业、农业、化工、建筑、地质等多方面。区域内优质教育资源聚集，辖区共有学校所，其中公办学校85家。在招商引资、营商环境等诸多方面，盘龙区都有丰富的积淀和优势，是昆明比较具有发展潜力的的城区。
俊发城所在的北市区在年北市区被定位为昆明城市副中心，成为跨越二环之后最早开发的区域。同德广场、俊发中心、欣都龙城等商圈纷纷崛起，明通小学、盘龙小学、武城小学、红旗小学等昆明头部教育资源基本都落户北市区，昆明轨道交通大动脉地铁2号线、北京路、穿金路、龙泉路在此齐聚，而且未来还将有5号线经过世博和穿金路、8号线经过龙泉路。
二十多年的稳扎稳打，使北市区的各种配套都十分完善、成熟，江东集团、城建股份、官房集团等几家本土房企，纷纷在此安营扎寨。江东花园、江东花城、江东四季公寓、仿江南水乡、云南映象等北市区名盘落地北市区。
产品特色俊发城远期规划占地约亩，截至目前，已交付蔷薇苑、牡丹苑、百合苑、紫薇苑、金盏苑、茉莉苑、芙蓉苑、玉兰苑8大苑系组团。文雅苑作为俊发城的一个全新组团，其西临运动主题公园，东临逸璟峰商业群，南侧与明通小学仅一路之隔。
该组团占地面积约34亩，容积率5.48，建筑密度24.48%，绿地率40.19%。共规划有6栋建筑，层高22-33层，为3梯6户和3梯7户设计。该组团分两期开发建设，其中1期为地下室及1、2、4、5、6号楼地上部分，2期为3号楼底商1层至33层。
当前在售房源位于2、3栋上，2栋总高33层，位3梯6户设计；3栋总高33层，为3梯7户设计，规划有建面约-㎡、-㎡、-㎡几种户型。产品涵盖三房到四房，适合刚需偏改善的置业人群。户型的设计规划，是在文倾苑与文熙苑两大组团的设计上做了改造升级。其充分利用到每一寸空间，户型方正，通透明亮。室内功能区完善，清晰的动静分区，使得日常活动和休息互不干扰。厨房外接生活阳台，既增加了通风采光效果，也方便厨房油烟的排放，使其他居室免受厨房油烟侵扰。
户型分析具体来看，建筑面积约-㎡的H户型，为三室两厅一厨两卫设计。厨房采用L型设计，让洗切炒动线合理流畅，实用性更高；在布局上，采用动静分区的方式，减少生活中的噪音；多功能主卧采用大飘窗来增加居住空间，以更大程度延伸室内空间；该户型为端户全明户型，室内采光充足；双阳台的设计，增强室内通风，还兼具一定的储物功能；而客、餐厅一体化的设计，为家人营造了更多活动空间；卫生间干湿分离，可以有效保持室内的干燥，避免微生物、细菌等病菌的滋生。
交通出行地铁：项目营销中心与地铁2号线司家营站仅米的距离，其1公里范围内涵盖了地铁2号线4个站点，由于项目体量较大，各个组团与地铁站距离相差较大，比如芙蓉苑距离司家营地铁站约米，文雅苑距离羊肠村站约米。
公交：在其米范围内分布有昆十中（北京路站）、司家营（北京路站）、羊肠村（北京路站）等多个公交站台，路、路、23路等20余条公交线路途径，可直达市中心、同德广场、北部汽车站等热门商圈和交通枢纽站，出行相当便捷。
自驾：项目东近通源路，南近红云路，西临盘江东路，北临求实街，北京路、沣源路等多条主干道环绕，路网通达。其中北京路贯穿整个城市，可以快速上二环，沣源路连接杭瑞高速，基本可以快速到达城市各个方向。
周边配套文雅苑依托于俊发城大城配套，可享受俊发城自身规划的教育、生态、地标商业等全景配套。
教育配套：整个俊发城共规划有13所学校，包括7所幼儿园、4所小学以及2所中学。目前，其已有云师大附属俊发城幼儿园/小学/中学、云师大附属俊发城实验小学、明通小学、艾尔希幼儿园和吉的堡双语幼儿园等7所学校和幼儿园投入使用，涵盖了小学到高中全年龄段教育需求。
去年，俊发城再度牵手明通小学，计划引入一所新学校。其占地面积约66亩，规划有48个班（可拓展至60班），可容纳名学生，计划于年9月招生开学。
医疗配套：俊发城规划有1所建面约4万方的大型健康促进中心，位于百合苑、金盏苑组团与云南师范大学附属俊发城小学/中学合围处。在项目南侧约2公里处，坐落医院医院，5公里范围医院。
公园配套：位于宝云片区中心区域，体量约3.7万方的俊发城闻一多公园已建成并投入使用，其紧邻芙蓉苑和茉莉苑两大组团，而后续还将有东干渠水景公园、文化主题公园、运动主题公园等约12.8万方的城市公园陆续呈现。
商业配套：整个俊发城共规划有约53万方的商业商务集群，内含逸璟峰商业集群、俊发·龙泉印、龙泉·俊发广场三大商业体。这其中，位于北京路东侧的俊发·龙泉广场，已正式启动建设，整个商业体预计将于年建成并投入使用。
此外，项目周边3公里范围内分布有和谐世纪、北辰财富中心、约会嘉年华购物中心、中汇商业中心、商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。
价格分析北市区目前房价整体处在元/㎡的水平，俊发城文雅苑当前均价约15-元/㎡，周边在售的新盘包括江东境界、碧桂园北城映象
大观、江东永和府等，均价在元/㎡-元/㎡区间，旭辉广场铂宸府在售产品最贵已经卖到10元/㎡，与同区域内在售项目相比，俊发城文雅苑具有一定的价格优势。
周边附近的二手房价格区间从-元/㎡不等，其中昆明学区房的老大哥——月牙塘小区价格较贵，均价在20元/㎡左右，相比周边二手房，俊发城文雅苑价格优势显著，对于投资也是不错的选择。
北市区是昆明开发较早的区域，2号线途经的区域大部分都已开发结束，可开发土地很少，所以在三环内的区域多年没有新盘供应，直到今年才有金刀营的两个新盘上市，新房可选择余地很小。
作为一个已开发建设近8年，并持续受到市场
